“在我國(guó)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國(guó)民財(cái)富持續(xù)積累，社會(huì)上存在的相當(dāng)數(shù)量離婚婦女、孤寡老人等弱勢(shì)群體的住房需求在一些情況下難以得到滿足。”清華大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)申衛(wèi)星在談到“住有所居”問(wèn)題時(shí)說(shuō)。

　　相關(guān)調(diào)查顯示，雖然公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等能夠解決大部分中低收入群體的住房問(wèn)題，但仍有為數(shù)不少的人不符合這些條件，在城市高昂的房?jī)r(jià)面前，如何安身成了這個(gè)群體面臨的現(xiàn)實(shí)難題。

　　如今，民法典中專章設(shè)立“居住權(quán)”，為弱勢(shì)群體撐起了“保護(hù)傘”，讓保障性住房未覆蓋到的中低收入人群也可以實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

　　對(duì)于立法初衷，根據(jù)關(guān)于民法典草案的說(shuō)明，增加規(guī)定“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，是為了貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求。相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人也提出，民法典規(guī)定居住權(quán)，是為了貫徹民法典物權(quán)編“物盡其用”的立法宗旨，希望住宅能夠最大限度地發(fā)揮效用，既可以滿足特定人群的居住需求，也可以靈活地滿足當(dāng)事人的其他住房需求，最終實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。

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　　既然如此，我們應(yīng)該如何理解這個(gè)“居住權(quán)”？是不是住在房子里就自然有了居住權(quán)？它與租房子獲得的使用權(quán)又有何不同呢？

　　“事實(shí)上，住在一個(gè)地方還真不意味著你擁有對(duì)這個(gè)房屋的法定居住權(quán)。夫妻之間共同居住、未成年子女居住在父母家，這些基于婚姻家庭關(guān)系的情況，統(tǒng)統(tǒng)不屬于居住權(quán)。”北京大學(xué)法學(xué)院民法研究中心主任尹田說(shuō)。民法典中的居住權(quán)，是指居住權(quán)人有權(quán)按照合同或者遺囑，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足自己生活居住的需要。中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院院長(zhǎng)于飛闡釋，居住權(quán)與日常租房子獲得的對(duì)房屋的使用權(quán)是有較大差異的：租房子需要支付租金，而居住權(quán)除另有約定外是無(wú)償?shù)?；租房子只能是合同，而居住?quán)可以是合同，也可以遺囑設(shè)立，且租房子只是一紙合同，但居住權(quán)需要進(jìn)行居住權(quán)登記；居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，否則，就無(wú)異于所有權(quán)，所有權(quán)人及其繼承人等將永遠(yuǎn)無(wú)法享有所有權(quán)；居住權(quán)可以設(shè)定期限，期限屆滿，或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)就隨之消滅，但租房子一般是合同到期了租約才結(jié)束。

　　實(shí)踐中，社會(huì)對(duì)居住權(quán)的需求量并不少，一些社會(huì)機(jī)構(gòu)假借“以房養(yǎng)老”之名，抵押賤賣或騙取老人房產(chǎn)的事件時(shí)有發(fā)生。那么，居住權(quán)中的“以房養(yǎng)老”與以房養(yǎng)老保險(xiǎn)有多大的區(qū)別呢？

　　“以房養(yǎng)老保險(xiǎn)，即老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。其流程是，擁有房屋完全、合法產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。”北京金杜律師事務(wù)所某律師說(shuō)，“而在以房養(yǎng)老的情況下，則是把房子所有權(quán)直接出讓給金融機(jī)構(gòu)，從金融機(jī)構(gòu)獲取對(duì)價(jià)的金錢(qián)，然后再為自身設(shè)定一個(gè)居住權(quán)，它的期限可以約定持續(xù)到居住權(quán)人死亡為止，從而安心住下去。”

　　“立法應(yīng)當(dāng)全面考慮所有人群，無(wú)論是強(qiáng)勢(shì)的，還是弱勢(shì)的。”中國(guó)法學(xué)會(huì)立法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉克希認(rèn)為，“居住權(quán)制度有利于多渠道保障民事主體安定，也有利于促進(jìn)民事主體相互幫助、相互關(guān)心，有利于誠(chéng)實(shí)信用，促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)步。”也有學(xué)者提出，民法典是個(gè)工具箱，遇到什么特殊問(wèn)題了，打開(kāi)民法典，找一把合手的工具解決它。但這并非意味著里面的工具每時(shí)每刻都在發(fā)揮作用，而是遇到了問(wèn)題打開(kāi)工具箱時(shí)，能夠找到相應(yīng)的解決工具。民法典所創(chuàng)設(shè)的“居住權(quán)”這樣的工具，不僅有利于中低收入群體的住房保障，而且滿足了不同群體對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)益的不同需求。

　　此外，還有一些問(wèn)題，比如，設(shè)立了居住權(quán)的房子，因?yàn)榫幼?quán)與所有權(quán)是分離的，入學(xué)權(quán)益、落戶權(quán)益該歸誰(shuí)所有？倘若有人借“居住權(quán)”故意逃避債務(wù)，在房屋抵押、拍賣中該如何填補(bǔ)漏洞？如果未來(lái)征收房產(chǎn)稅，居住權(quán)人與所有權(quán)人到底該由誰(shuí)繳納？中國(guó)人民大學(xué)副校長(zhǎng)王軼說(shuō)，這些恐怕將來(lái)還有待行政法規(guī)、司法解釋進(jìn)一步加以明確。

　　民法典相關(guān)規(guī)定

　　第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

　　第三百六十七條 設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。

　　居住權(quán)合同一般包括下列條款：

　　（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

　?。ǘ┳≌奈恢?；

　?。ㄈ┚幼〉臈l件和要求；

　　（四）居住權(quán)期限；

　?。ㄎ澹┙鉀Q爭(zhēng)議的方法。

　　第三百六十八條 居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

　　第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

　　第三百七十條 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

　　第三百七十一條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

《中華人民共和國(guó)民法典》學(xué)習(xí)專欄